Помещения в торговых центрах заканчиваются

К началу следующего года количество вакантных помещений в московских торговых центрах может сократиться до 6-8%

Количество торговых площадей в столице России, которые можно арендовать, стремительно сокращается. Уже в конце текущего года данный показатель может составить меньше 9%. Об этом говорили эксперты на конференции «День ритейла: e-com, логистика, склады». За первые 6 месяцев 2023 года доля свободных помещений для аренды стала 12,2%. Хотя относительно недавно – в конце 2022 года – этот показатель составлял 16%.
Безусловно, огромное влияние на снижение доли свободных площадей оказало значительное увеличение количества иностранных брендов в России, готовность владельцев вести переговоры с местными компаниями с целью оптимизации свободных площадей, а также экспансия российских ритейлеров. Вид деятельности компаний, которые арендуют площади в ТЦ, изменился. Так большую часть помещений сегодня арендуют финтес-центры, заведения общественного питания и компании, предоставляющие развлекательные услуги. Доля фэшн-арендаторов снизилась с 55% до 45%.
В стрит-ритейле минувшим летом было зафиксировано более 113 тыс. квадратных метров свободных площадей, что в процентном выражении составляет 14,3%. Аналитики предупреждают, что этот показатель будет снижаться и к концу 2023 года может составить 10-11%. Большое влияние на ситуацию оказывают различные перемены непосредственно в торговых центрах. На смену закрывшимся магазинам и ресторанам приходят новые. Важно, что не было перекоса в товарных категориях, что позволило избежать кризиса в ТЦ.

Как обстоят дела с посещаемостью торговых центров

Торговые центры в крупных городах России не пустуют. Можно говорить даже о количественном увеличении посетителей. По крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге. Рост посещаемости очень медленный, но он есть. Это связано с тем, что многие бренды ушли с рынка, соответственно, торговые площади опустели. Да, они уже заняты новыми арендаторами, однако, открытие магазина с нуля занимает время. Новые магазины открываются постепенно. На сегодняшний день, ставки на аренду не растут, «благодаря» сдержанным оборотам российских ритейлеров.

В последнее время становится все больше точек, продающих еду и горячие напитки на вынос, а также небольших офисов финансовых организаций. Активное развитие этих классических форматов уличного бизнеса приводит к высокому спросу арендных площадей и, соответственно, росту стоимости. Признаки оживления ощущаются и на рынке офисной недвижимости, хотя количество вакантных площадей там еще не сократилось.

По данным системы Focus Technologies, с 24 по 30 июля 2023 года индекс ТЦ в Москве и Санкт-Петербурге на один процент выше, чем за аналогичный период предыдущего года. Данный показатель отражает количество посетителей на тысячу квадратных метров. Аналитики говорят, что сейчас динамика аналогична в крупнейших городах страны: посещаемость заведений стабилизируется. Но сравнивать с докризисным 2019 годом ситуацию, конечно, не стоит. До тех показателей еще очень далеко. Так, по данным Focus Technologies на конец июля текущего года, индекс в Санкт-Петербурге отставал на 19% от значения последних нескольких лет, а в Москве – на 24%.

Что приводит к увеличению трафика и как он влияет на ситуацию

В торговых центрах Москвы сейчас вакантно 14,2% площадей, в Санкт-Петербурге – 9,1%. Это говорит только об одном: российские ритейлеры развиваются медленно. Трафик увеличивается, в первую очередь, в связи с открытием новых магазинов. Эксперты ожидают, что уровень вакансии в Москве сохранится на достигнутом уровне в текущем и следующем году. При этом все эксперты уверены в одном: уход зарубежных брендов уже не оказывает никакого влияния на общую ситуацию по рынку коммерческой торговой недвижимости. Только 1% всех торговых площадей занят неработающими брендами.

Бизнес стремится заполнить освобожденные ниши

Те, кто постоянно развивается, будут продолжать развиваться. Ритейлеры, которые ранее занимали только помещения стрит-ритейла, также начинают более активно арендовать помещения в торговых центрах. Поскольку на рынке коммерческой недвижимости предложений очень мало, прогнозировать снижение цен никак нельзя. Скорее всего, развитие сегодняшней ситуации может привести к их росту. Сегодня плата за аренду помещения у большинства арендаторов составляет от 6 до 15% от оборота, что нельзя назвать критичным.

Тем не менее, с вновь пришедшими на рынок российскими брендами работать зачастую сложнее, чем с ушедшими иностранными. Вот такой парадокс, который влечет за собой снижение базовой арендной ставки.

Возобновление работы магазинов

К концу прошлого года показатели процента вакантных площадей в ТЦ Москвы и Санкт-Петербурга снизились на 0,3 и 1,5 пункта соответственно. В целом, рынок адаптируется к новым условиям, российские бренды активно развиваются, приходят новые операторы из дружественных стран. Все это в совокупности, по мнению аналитиков, может привести к снижению вакансии. Таким образом, в Санкт-Петербурге до конца года вакансии могут составить 6%. На сегодняшний день в крупных объектах Москвы доля вакантных площадей составляет 16%, тогда как средняя доля рынка по столице – 13%. Этот пробел эксперты называют нормальным и отмечают, что желание компаний заполнить освобожденные ниши может кардинальным образом повлиять на ситуацию.

Основываясь на статистике, можно говорить о том, что иностранных брендов на российском рынке становится больше. По крайней мере, за первое полугодие 2023 года в Москве появилось 11 новых брендов, в Санкт-Петербурге – 7. Для сравнения, за весь 2022 год на московский рынок пришло всего два новых зарубежных бренда.

Существуют риски чрезмерного давления на потребительский рынок. Кроме того, вполне вероятно, что заявленный на сегодня крупными российскими брендами объем торговых площадей будет поглощен не полностью.

По сути, отсутствуют факторы, которые могли бы указывать на возможность роста потребительского спроса. Да, в апреле 2023 года наблюдался рост продаж в розницу. Но его логичнее объяснить отложенным спросом. Средняя стоимость аренды торговых площадей снизилась на 10-13 процентов, к уровню 2021 года. Аналитики прогнозируют сохранение данной тенденции.

Арендаторы стрит-ритейла

Сегмент уличной розничной торговли находится в процессе роста: спрос на помещения во втором квартале 2023 года был на 40% выше, чем годом ранее. Цены на аренду небольших площадей выросли на 20% с начала года. Так, например, сегодня снять в аренду торговое помещение в Москве в районе Сокол можно за 146 000 рублей за квадратный метр в год, возле Белорусского вокзала – за 304 000 рублей.

По мнению экспертов, уровень вакантных площадей можно назвать стабильным. На сегодняшний день он составляет 10%. Отмечается также, что распределение площадей, доступных для аренды, очень неравномерно. Каких-либо изменений не стоит ждать даже в третьем квартале 2023 года. Кроме всего, можно говорить и о том, что реализация отложенного спроса и ограниченный ввод новых объектов не скажутся благотворно на наличии качественных предложений. Их все-равно будет не хватать.

По мнению экспертов, 18% объема бизнеса с использованием помещений уличной розничной торговли в первом полугодии составили заведения общественного питания: от ресторанов уличной кухни до ресторанов премиум-класса. Среди лидеров по аренде уличных площадей можно выделить точки общепита и напитков на вынос (11%), предоставляющие займы и другие финансовые услуги (10%) и реализующие табачную продукцию (8%).

Арендные ставки бюджетного стрит-ритейла растут

Изначально завышенная стоимость помещений стрит-ритейл снижается до значений, удобных для потенциальных арендаторов. В то же время цены на аренду бюджетных помещений, наоборот, растут из-за высокой конкуренции со стороны арендаторов. Стоимость аренды торговых помещений в лучших местах выросла на 15-20% с начала года. Владельцы помещений площадью от 200 квадратных метров охотно делают скидки компаниям, которые только начинают свою коммерческую деятельность. Но это не относится к малым форматам, которые находятся в условиях интенсивного пешеходного трафика.