Инвестиции в недвижимость Крыма наращивают обороты

Крым планирует показать свою силу на рынке недвижимости к 2025 году. В этот период планируется введение в эксплуатацию свыше 3,7 милн. кв. м. жилой недвижимости. Несмотря на непростую геополитическую ситуацию, которая длится уже последние полтора года, рынок недвижимости Крыма развивается и продолжает оставаться привлекательным для застройщиков и покупателей. В Крыму наблюдается видимый рост покупательской активности по приобретению квартир в новостройках. Это связано с ростом предложения во многих крупных городах полуострова.

Согласно данным “Авито Недвижимости”, наиболее заметный рост предложения квартир в новостройках произошел в Феодосии и Ялте. В Феодосии количество жилых квадратных метров в новостройках выросло в 7,5 раза по сравнению с прошлым годом, а в Ялте – в 4 раза за тот же период. Это высокая динамика может быть объяснена тем, что первичный рынок жилья в этих городах пока еще не так хорошо развит, а предложение новостроек ограничено. Однако за год наблюдается снижение предложения квартир в Керчи и Симферополе. В Керчи замечено уменьшение экспозиции в размере 1,2%, в Симферополе – 6,9%.

Заметно увеличение количества предложений квартир на вторичном рынке недвижимости. Особенно в Евпатории, где предложение увеличилось на 30%. За ней следуют Феодосия (+26%), Симферополь (+4,6%), Керчь (+12,7%) и Севастополь (+4%). Единственное исключение составляет Ялта, где предложение недвижимости уменьшилось на 4,4% за этот период.

Динамика спроса на квартиры от застройщиков в этих городах разнонаправлена, но в целом наблюдается рост покупательской активности на рынке новостроек. За год спрос увеличился наиболее значительно в Феодосии (+88,2%), где рынок новостроек еще только начинает свое развитие, в Ялте (+69%), в Керчи (+5,4%) и в Симферополе (+68,2%). Малое снижение спроса зафиксировано в Евпатории (3,6%), более существенное — в Севастополе (20,6%) — сообщил ком. директор «Авито Недвижимости» Николай Попов.

Господин Попов также отметил, что по его оценкам, только в Ялте на вторичном рынке жилья покупательская активность за год снизилась на 18%. В остальных больших городах Крыма пока очевиден существенный рост покупательского спроса: в Евпатории (+66,4%), Симферополе (+40,8%), Керчи (+51,4%), Севастополе (+32%) и Феодосии (+7,2%).

Также стоит отметить, что динамика цен на квартиры от застройщиков в крупных городах отличается. За год наибольшее увеличение стоимости квартир произошло в Ялте (+32,8%). Самое значительное снижение цен отмечено в Феодосии (30,6%). На вторичном рынке Крыма в основном цены также увеличились. Максимальным ростом цен можно похвалить Симферополь (+14%), а снижение цен наблюдается в Ялте (12,8%).

К вводу в эксплуатацию готовятся миллионы квадратных метров

В рамках нац. проекта “Комфортная и безопасная среда для жизни” Крым должен вплоть до 2025 года обеспечить введение в эксплуатацию свыше 3,7 миллиона кв.м. жилья. В прошлом году только в Крыму было введено в эксплуатацию около 1 млн. жилых кв. м. Например, только в проекте городского квартала “Крымская роза” в Симферополе, реализуемом в рамках мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства национального проекта “Жилье и городская среда”, до 2025 года должно быть введено в эксплуатацию свыше 150 тыс. кв. м. квартир. Объем строительных работ в прошлом году превысил 150 миллиардов рублей, что превышает показатель 2021 года более чем на 30%. В течение текущего и последующих лет до 2025 года ожидается небольшой рост работ на уровне 1,5%.

Основная доля рынка недвижимости приходится на Симферополь, который составляет 58% от общего рынка в 2022 году. Ялта, Евпатория и Севастополь делят по 11-12% доли рынка, а Алушта, Керчь и Феодосия составляют менее 5%. Несмотря на логистические сложности и снижение спроса в 2022 году, девелоперы продолжают выпускать на рынок все новые объекты, а инвесторы с материка ищут подходящие для своих проектов земельные участки.

Согласно основному сценарию, в 2023 году планируется ввести в эксплуатацию 870 тыс. кв. м. квартир, в 2024 году – 994 тысячи квадратных метров, а в 2025 г. – свыше 1 млн. кв. м. Первичный рынок жилой недвижимости Крыма оживает и растёт, подтверждает Дмитрий Макуха, руководитель проектов группы компаний “ИнтерСтрой” в Крыму. Это обусловлено, во-первых, гибкостью и опытом местных застройщиков в адаптации к любым изменениям, как внутриэкономическим, так и внешнеполитическим, который они накопили за девять лет пребывания в составе России. Во-вторых, конкуренция со стороны Краснодарского края заставила цены на жилье стать более клиентоориентированными.

Однако для успешной и устойчивой реализации задач проекта “Комфортная и безопасная среда для жизни” необходимо уделить особое внимание всему комплексу мер, таких как развитие инфраструктуры, улучшение жилищных условий, создание новых комфортных городских кварталов. Также важно учесть потребности и пожелания самих граждан, чтобы предоставляемое жилье соответствовало их ожиданиям и требованиям. Правительство Крыма уже принимает меры для привлечения инвестиций и создания благоприятного инвестиционного климата, чтобы способствовать развитию строительной отрасли и выполнению поставленных задач.

Традиционно Симферополь и его районные агломерации являются ведущими на рынке первичной недвижимости в Крыму. Здесь активно осуществляется строительство жилых комплексов по типу Greenfield на западном побережье. Это также относится к городским округам Евпатория, Саки и Сакскому району. Южное побережье полуострова (Ялта и Алушта) и восточное побережье (Феодосия) также поступательно развиваются, но в основном в виде отдельных проектов из-за ограниченности свободных территорий для комплексного освоения.

Компания “СЗ “Про-Сервис” (застройщик апарт-отеля Alba del Mare) отмечает , что в полуостров продолжают поступать значительные инвестиции для развития туристической и социальной инфраструктуры. На международном экономическом форуме в Санкт-Петербурге, который прошел в июне, были подписаны соглашения и меморандумы о создании всесезонных туристических кластеров с общей суммой инвестиций в 100 и 120 миллиардов рублей соответственно. Эти масштабные проекты повышают привлекательность жилья во всех сегментах рынка Крыма, от комфорт-класса в центре города до объектов премиум класса. Застройщики продолжают строить, и в долгосрочной перспективе именно жилые комплексы комфорт и премиум покажут по ожиданиям самый быстрый рост цен.

В регионе активно работают над созданием привлекательных условий для привлечения инвестиций в Крым и успешной реализации инвестиционных проектов. В 2022 году заключено 34 новых инвестиционных соглашения общим объемом 65,5 миллиардов рублей, что приведет к созданию 1,2 тысячи новых рабочих мест. Крупные инвестиционные проекты реализуются в таких городах, как Симферополь, Саки и Евпатория. Кроме того, в Республике Крым планируется реализация пяти инвест. проектов, финансирование которых будет осуществляться из инфраструктурных бюджетных кредитов.

В 2022 году инвестиции в основной капитал Крыма превысили 200 миллиардов рублей. В последующие годы прогнозируется постепенный рост инвестиций: в 2023 году ожидается 248,1 миллиарда рублей, в 2024 году — 297,8 миллиарда рублей, а в 2025 году — 355,8 миллиарда рублей. Стоимость квартир в Крыму также будет расти.

Постановление правительства РФ от 21 октября 2022 года №1876 по переселению жителей Херсона и правобережной части Херсонской области, оказало значительное влияние на вторичный рынок. Реализация государственных жилищных сертификатов будет продолжаться до конца 23 года и в 2024 году. Ожидается, что объем потраченных средств в России составит около 20-25 млрд рублей. Продажа сертификатов снизит предложение на вторичном рынке, что в свою очередь повысит спрос на квартиры от застройщиков.

А вот вторичка в 2022 году в Крыму застопорилась. Средняя цена на квартиру снизилась на 5% и составила около 5,7 млн рублей. 1- квартира в 22 г. стоила в среднем 4,8 млн рублей, двухкомнатная – 6 млн рублей, а 3-квартиру можно было купить за 7,2 млн рублей. В прошлом году спрос на новостройки в Симферополе снизился на 59%, в Севастополе, Судаке и других восточных регионах снижение спроса составило более 70%. Однако с начала текущего года застройщики отмечают оживление рынка. Это произошло благодаря ряду факторов, включая выравнивание цен, освобождение средств из вторичной недвижимости и продление льготной ипотеки.

Средняя стоимость 1-комнатной квартиры в экономклассе на первичном рынке остается примерно на уровне 115 тыс. рублей за квадратный метр. По прогнозам, в 2023 году цены будут расти не менее чем на 2,5-3% каждый квартал, что в итоге приведет к росту цен на не менее чем 10% за год. Однако, несмотря на старания застройщиков повысить цены, при выборе жилья главной ролью играет покупательская способность клиента. Учитывая, что ожидается снижение доходов населения, крымские застройщики адаптируют свою продукцию к текущей ситуации. Категория “комфорт” практически не представлена на рынке из-за высокой стоимости. Однако более доступное стандартное жилье остается популярным. Наблюдается тенденция к уменьшению средней площади квартир.

С другой стороны, рынок курортной недвижимости пока находится в упадке. Такие объекты traditionally пользуются особой популярностью у жителей России, которые все еще беспокоятся из-за сложностей транспортной логистики. С 2021 года спрос на такую недвижимость снизился ориентировочно в 4 раза, сейчас немного возрождается в сравнении со вторым полугодием 2022 года.

Ипотека - двигатель

Ипотечный рынок в Крыму также продолжает развиваться и прогрессировать. Застройщики и эксперты рынка замечают, что крымчане активно используют программу льготной ипотеки по ипотечной ставке 8% на весь период кредитования при приобретении квартир у застройщиков. Запущенная в апреле 2020 года программа будет действовать до 07.2024 года. Семьи с детьми также имеют возможность оформить ипотеку по ставке 6% для покупки или строительства жилья. Данная программа вступила в силу в январе 2018 года и также будет действовать до 07.2024 года.

В Крыму также действуют и другие программы, направленные на стимулирование развития рынка жилья на полуострове. В последнее полугодие объем выдачи ипотеки вырос по сравнению с 2022 годом. Банк Крыма РНКБ сообщал о росте покупок квартир по ипотеке на 9% с начала 2023 года. Общий объем ипотечных сделок превысил 70 миллиардов рублей. Приход Сбера на полуостров также является дополнительным стимулом для покупателей. В Крыму доступны те же ставки, что и на материке. Конкуренция между финансовыми учреждениями, которых уже пять на полуострове, позволяет предлагать более качественный ипотечный продукт – с некоторыми предложениями, специально разработанными для определенных групп потребителей, а также скидками на процентную ставку в размере 1-2% для привлечения заемщиков. Действуют также программы по льготной ставке ипотеки по государственным программам под 8% годовых, семейной ипотеке под 5%, ипотеке для военнослужащих и использованию материнского капитала. Приобрести апартаменты у моря можно уже с процентной ставкой от 7%.

На начало лета 2023 года объем строящейся курортной и жилой недвижимости в Крыму составлял 1,3 млн. кв. м.. Это говорит о постоянном росте и развитии сферы недвижимости на полуострове. Ипотечные программы и финансовые возможности, предоставляемые банками, позволяют многим крымчанам осуществить свою мечту о собственном жилье. Это важный шаг для укрепления экономики и улучшения качества жизни на полуострове. Вместе с тем, продолжаются работы по внедрению новых инновационных подходов в сфере ипотеки, чтобы сделать этот процесс еще более удобным и доступным для всех желающих. В целом, рынок ипотеки в Крыму является динамичным и перспективным, привлекательным для различных категорий покупателей и способствующим развитию жилищного строительства на полуострове.

Квартиры для инвестиций

В Крыму политика ценообразования пока остается стабильной, а постоянный, но невысокий спрос привел к снижению темпов вывода новых объектов на рынок. Однако это не вызывает страха у местных участников рынка. У них достаточно проектов для вывода новых объектов на рынок в случае активного оживления. В целом рынок недвижимости в Крыму продолжает развиваться, привлекая как застройщиков, так и покупателей. Увеличение предложения на рынке жилья свидетельствует о растущем интересе к приобретению недвижимости в этом регионе. Планы введения в эксплуатацию более 3,7 млн. кв.м. жилья к 2025 году подтверждают, что Крым остается перспективным местом для инвестиций в недвижимость. Эксперты рынка уверены, что сейчас – лучшее время для покупки недвижимости в Крыму. Приобретение жилья на полуострове сейчас может оказаться прибыльным в будущем при его продаже или аренде.

Участники рынка отмечают значимость инвестиционной привлекательности недвижимости в Крыму. Нельзя не принять во внимание, что основные покупатели это не местные жители, а люди с материковой части Российской Федерации. На спрос оказывает влияние высокая цена первичной недвижимости в других регионах с таким же климатом, к примеру, город Сочи. В то же время, объекты недвижимости вблизи побережья Крыма всегда остаются стабильными в цене, и возможно сдавать их в аренду по тем же ставкам, что и в Сочи.

Если возобновится авиасообщение с Крымом, эксперты прогнозируют рост спроса и соответственно, повышение цен на недвижимость Крыма. Когда вложения осуществлены долгосрочно в курортную недвижимость, можно получить доход от аренды с уровнем ставки от 10 до 15% годовых. В текущей ситуации это является хорошей консервативной инвестиционной моделью. В последнее время рост количества квадратных метров на рынках становится очевидным даже без аналитики, и некоторые локации имеют потенциал для дальнейшей застройки и возникновения новых жилых микрорайонов. За последний год спрос на квартиры также вырос. Динамика цен в больших городах Крыма разнится. В некоторых из них, как Евпатория и Керчь, наблюдается повышение цен как на первичную, так и на вторичную недвижимость. Таким образом, определенные районы Крыма продолжают привлекать внимание покупателей недвижимости, в том числе инвесторов.

Пока не видно предпосылок для значительного снижения спроса и цен”, – отмечает Николай Попов. Для местных жителей большую роль играет цена недвижимости, конкретно за каждый отдельный лот, а не за площадь или индивидуальные особенности. Это означает, что застройщики не будут запускать в продажу объекты недвижимости класса комфорт/бизнес за исключением уникальных локаций. Но это будет отдельное строительство. Важным фактором, который влияет на спрос со стороны покупателя, является уровень развития социальной инфраструктуры района или перспектива комплексного развития территорий. Западная часть полуострова ожидает такого развития, прежде всего в связи с развитием дорожной инфраструктуры. В 2024 году планируется построить новую четырехполосную трассу 1В категории Симферополь – Евпатория – Мирный обходя город Саки длиной 61 км. Ценовая политика остается стабильной в Крыму, и постоянный, но несильный спрос влияет на замедление темпов вывода новых объектов на рынок. Однако это обстоятельство не вызывает беспокойства. У местных игроков достаточно проектов, чтобы ввести новые объекты на рынок в случае активного оживления сферы. В целом, рынок недвижимости в Крыму продолжает развиваться, привлекая застройщиков и покупателей. Рост предложения квартир свидетельствует о возросшем интересе к покупке недвижимости в этом регионе. Дальнейшее развитие этой положительной динамики и плановая реализация построек более 3,7 млн.кв. м. квартир к 2025 году подтверждают, что Крым остается перспективным местом для инвестиций в недвижимость. Эксперты с уверенностью заявляют, что сейчас наилучшее время покупать квартиры в Крыму.

Но так ли это? Экспертам нужно продавать. И зарабатывать. А за кулисами СМИ уже поговаривают об ипотечном пузыре.