Крупнейшие продажи торговых центров в 21 веке

2022 – 23 годы ознаменовались распродажами торговых центров

За последние годы рынок торговой недвижимости среди всех остальных сегментов пострадал наиболее значительно. Закрытие магазинов, ограничения в перемещении, увеличение онлайн-торговли – все это привело к значительной потере доходов для розничных компаний и, как следствие, к уменьшению их присутствия на рынке торговой недвижимости.

Новые возможности для инвесторов

Уход зарубежных ретейлеров из России также оказал существенное воздействие на рынок. Эти компании принимали активное участие в развитии торговых центров, заключали долгосрочные договоры аренды и обеспечивали стабильные доходы. Однако, в связи с экономическими и политическими факторами, некоторые из них приняли решение выйти из российского рынка. Это вызвало структурные изменения в секторе торговой недвижимости и потребовало адаптации к новым реалиям.

Это открыло новые возможности для инвесторов и позволило им приобрести активы, которые ранее были недоступны. Никогда ранее в истории российского ретейла не было столько торговых объектов на продажу. К тому же, активы привлекали инвесторов существенными скидками. Торговая недвижимость стала наиболее выгодным вложением, что привело к высоким объемам инвестиций в этот сегмент.

Торговые центры всегда были наиболее привлекательным форматом недвижимости для инвесторов. Они создают удобные условия для размещения магазинов, ресторанов и развлекательных комплексов, привлекают посетителей и обеспечивают стабильный поток доходов. Кроме того, они часто являются центрами социальной и культурной жизни, превращаясь в места для встреч и проведения мероприятий.

Продажа торгово-развлекательного центра «Метрополис»

Торгово-развлекательный центр «Метрополис» около м.«Войковская» теперь принадлежит инвестфонду Balchug Capital. Представитель Balchug Capital не раскрыл точную сумму сделки, сообщив только о «привлекательной» цене. «Метрополис» является одним из знаковых ТРК в Москве. Казахстанский девелопер Capital Partners построил торговый центр в 2009 году. Через несколько лет американский инвестиционный фонд под управлением Morgan Stanley приобрел этот объект за 1,2 миллиарда долларов, что стало крупнейшей сделкой на российском рынке недвижимости на тот момент. Позже инвестфонд Hines (американского девелопера )приобрел половину комплекса, а последним и единственным собственником ТРЦ был Capital Partners. Неизвестно, когда Morgan Stanley вышел из проекта.

Balchug Capital – это инвестфонд, управляющий активами на более чем 250 миллионов долларов США, основанный в 2010 году Давидом Амаряном. Прежде, чем основать свой фонд, армянский бизнесмен работал в «Тройке Диалог», основанной Рубеном Варданяном. После этого Амарян со своим братом Варданом создал хедж-фонд Copperstone Capital, который в 2013 году, по информации Forbes, стал вторым хедж-фондом в России по доходности. В марте 2016 года фонд потерял около 60% своих средств и получил штраф в размере 10 млн. долл.от Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) за инсайдерскую торговлею. После урегулирования проблем с SEC компания Амаряна сменила название на Balchug Capital, по информации The Wall Street Journal. Ранее компания уже приобрела коммерческую недвижимость в России – БЦ Pulkovo Sky у финских компаний EKE и Vicus площадью 76 000 квадратных метров, находящийся в Санкт-Петербурге рядом с аэропортом «Пулково». Амарян утверждает, что Balchug Capital будет продолжать инвестировать в качественные объекты коммерческой недвижимости в России, спрос на которые всегда останется высоким. Эксперты оценивают рыночную стоимость «Метрополиса» в 60-65 миллиардов рублей. Продажа «Метрополиса» является в России крупнейшей сделкой на инвестиционном рынке недвижимости за последние годы, учитывая стоимость актива. По размерам она сравнима с продажей нескольких торговых комплексов петербургской Fort Group (три «Золотых Вавилона», GoodZone» и «Пятая Авеню») австрийскому фонду Immofinanz в 2017 году за 800 миллионов евро (примерно 50 миллиардов рублей на тот период). Торгово-развлекательный центр «Метрополис» – это один из наиболее качественных и успешных проектов на рынке торговой недвижимости в Москве. Не смотря на увеличивающуюся конкуренцию, «Метрополис» до сих пор остается привлекательным для посетителей и арендаторов.

Balchug Capital был одним из нескольких потенциальных покупателей «Метрополиса».

Продажа торгово-развлекательного центра «Columbus»

Совладелец группы ПИК продал ТРЦ «Columbus». В прошлом продажа торгового центра не состоялась в связи с пандемией, но в 2023 г. удачное время для продажи ТРЦ всё же наступило. Основной акционер ПИК миллиардер Сергей Гордеев продал торговый центр компании, в составе совладельцев которой значится Лилия Ротенберг. Стоимость продажи торгового центра эксперты оценивают в 40–45 млрд рублей.

Компания «ТПС Недвижимость», согласно рейтингу Forbes на 1 марта «Короли российской недвижимости — 2023», принадлежит дочери Аркадия Ротенберга – Лилии Ротенберг, а также фондам Александра Скоробогатько и Александра Пономаренко, которые являются партнерами Ротенберга в проектах « Новороссийский морской торговый порт» и «Аэропорт Шереметьево», где они контролируют значительную часть активов.

В начале Лилия Ротенберг создала компанию в Берлине, занимающуюся организацией лечения и обследованиями в немецких клиниках. Однако она впоследствии передала управление компанией и вернулась в Россию.

Её отец, Аркадий Ротенберг, был подвергнут санкциям США в 2014 году, в результате чего управление его активами передалось сыну Игорю. Игорь в 2018 г. также попал под санкции США и передал свою долю в компанию «ТПС Недвижимость» сестре.

Таким образом Лилия Ротенберг вошла в список Forbes самых богатых россиян. В 2020 году она занимала 191-е место в рейтинге, в 2021 году её состояние оценивалось в $550 млн., заняв 200-е место в рейтинге.

Продажа ТРЦ Columbus является значимой сделкой, которая позволит совладельцу группы ПИК укрепить свои финансовые позиции и сосредоточиться на других прибыльных проектах. Лилия Ротенберг, в свою очередь, благодаря новому приобретению, расширит свой бизнес и укрепит свою позицию на рынке недвижимости Москвы.

Передача активов между семейными фондами и реинвестирование средств становятся все более распространенной практикой среди российских предпринимателей, особенно в условиях санкций со стороны США. Это помогает им эффективнее управлять своими активами и минимизировать возможные риски.

Торгово-развлекательный комплекс «Columbus» расположен в ЮЗАО Москвы на Варшавском шоссе, недалеко от станции м. “Пражская”. Площадь ТРК составляет 278 тыс. кв.м., а арендопригодная площадь – 135 тыс. кв. м. Этот современный торговый центр был открыт в 2015 году и стал проектом ООО “Мирс”, компании, на 100% принадлежащей Сергею Гордееву.

По последним доступным сведениям, за 2021 год выручка ООО “Мирс” достигла рекордных 4,9 млрд. рублей, что на 27% превышает показатели предыдущего года. Важно отметить, что в 2020 году были приложены максимальные усилия в борьбе с пандемией COVID-19, что привело к введению жестких ограничений и стало серьезным испытанием для бизнеса в торговой индустрии.

Купить торговый центр хорошо. Что с трафиком?

Ситуация с трафиком в торговых центрах неоднозначная. Начавшаяся в начале прошлого года тенденция экономии все еще актуальна: покупатели стали заметно меньше тратить деньги, особенно на верхнюю одежду и спонтанные покупки. Несмотря на то, что в российских ТЦ начался некоторый рост посещаемости, говорить о возвращении к докризисному уровню пока рано.

Прежде был установлен определенный стандарт: на каждый квадратный метр полезной площади ТРЦ приходился один посетитель. Чем меньше было это соотношение, тем менее успешным принято было считать торговый центр. Сейчас мы сталкиваемся с новой реальностью, в которой рабочим нормативом является 0,6-0,7 человека на каждый квадратный метр арендуемой площади. Это новая норма, которую рынок уже принял.

В отсутствие серьезных потрясений можно ожидать восстановления посещаемости.

Восстановление трафика в ТРЦ – это сложный процесс, который требует времени и усилий. Однако с помощью правильных стратегий и адаптации к новой реальности, торговые центры могут достигнуть увеличения посещаемости и стабилизации своего бизнеса. Необходимо быть гибкими, инновационными и готовыми изменяться, чтобы успешно справиться с вызовами рынка. Инвесторы, которые готовы внести изменения и развивать новые концепции, могут получить значительные преимущества на этом рынке.