Апартаменты - осторожные инвестиции. Основные за и против.

Долгострой и двойные продажи: основные риски при приобретении апартаментов. Рассказываем о преимуществах и недостатках апартаментов, а также о возможных рисках, связанных с инвестициями в этот вид недвижимости.

На рынке жилья в Москве почти 10 % сделок относится именно к апартаментам. Каждый год застройщики Москвы анонсируют новые апартаментные проекты. Это проекты, которые строятся в престижных районах Москвы, где строительство жилых комплексов не разрешено, например, из-за ограниченной площади земельного участка. В старых границах города сейчас это порядка 21% общего количества предложений, то есть почти 500 тыс. квадратных метров. Проекты апартаментов также представлены в сегменте масс-маркета. Апартаменты популярны среди тех, кому не важно иметь постоянное место жительства, так как проживание в апартаментах не предоставляет такого права, инвесторов, которые хотят уменьшить порог инвестиционного входа и рассчитывают на скорую окупаемость своих вложений, сдавая апартаменты в аренду.

Часто апартаменты покупают родители для своих детей, которым не требуется регистрация. Апартаменты также приобретаются как альтернатива отелям и хостелам.

Одной из причин такой популярности апартаментов является их более низкая цена по сравнению с обычными квартирами, в среднем примерно на 20% дешевле.

с 2013 по 2020 год в Москве было приостановлено строительство 80 зданий

Однако нежилой статус апартаментов создает возможность для застройщиков обходить договоры долевого участия (ДДУ), что влечет за собой риски для покупателя. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было приостановлено строительство 80 зданий, половина из которых была апартаментными.

Прописка, коммунальные платежи и налоги – вот основное отличие апартаментов от квартир. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (такой же, как офисы и магазины), но фактически используются как квартиры. Тем не менее их правовой статус сопряжен с определенными недостатками.

Нет права на прописку

Один из них заключается в том, что нет права на постоянную регистрацию в апартаментах. Возникают сложности при поступлении детей в школу или детский сад. Также отсутствует право на социальные льготы от городских властей.

Высокие коммунальные платежи и налоги

Еще одним минусом апартаментов является стоимость коммунальных услуг и налоги. Из-за нежилого статуса оплата коммунальных платежей в апартаментах в среднем выходит на 15-20% дороже, чем в сопоставимой площадью обычной квартире.

Налог на имущество для апартаментов составляет 0,5% от кадастровой стоимости, а иногда может достигать 2%, при этом в отличие от квартир, на апартаменты нет налоговых вычетов. В сравнении с этим, для квартир имущественный налог всего 0,1% от кадастровой стоимости.

Не про материнский капитал

Нельзя использовать материнский или военный сертификат на улучшение жилищных условий. Застройщик не должен обеспечивать апартаментный комплекс инфраструктурой, в том числе детскими садами, магазинами, школами и другой инфраструктурой.

На соседей не пожалуешься

Апартаменты не подпадают под требования, установленные Строительными Нормами и Правилами (СНиП) для квартир. Например, невозможно жаловаться на шумных соседей. Коммунальные службы могут прекратить предоставление любых коммунальных услуг в апартаментах в случае неуплаты. Это основные недостатки, которые необходимо учесть при покупке апартаментов.

Проблемы с достройкой - компенсации может и не быть

В соответствии с законом, покупатели апартаментов по договору долевого участия (ДДУ) также имеют право на обязательную регистрацию ДДУ в Росреестре, на неустойку при нарушении сроков передачи готового объекта и несоответствии качества апартаментов условиям договора и проектным документам. Однако на компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков либо получения другого апартамента в случает банкротства застройщика покупатель апартаментов по ДДУ не может, возможно лишь предъявить иск к застройщику, но возврат денежных средств не всегда осуществляется.

Несмотря на то, что продажа апартаментов по ДДУ, получение объекта недвижимости или денежной компенсации при банкротстве застройщика является более сложным. Закон о банкротстве уделяет особое внимание лишь парковочным местам и нежилым помещениям, площадью не превышающим 7 квадратных метров. Поэтому покупатели машиномест в рамках договора долевого строительства могут рассчитывать на получение готового помещения при банкротстве застройщика. Покупатели апартаментов в случае банкротства застройщика могут только требовать возврата денежных средств по договору.

Несмотря на то, что в последний год не было заметных случаев банкротства застройщиков, риск столкнуться с долгостроем все же наиболее присутствует именно в сегменте апартаментов. С 2013 по 2020 год по сведениям ЦИАН в Москве было заморожено строительство 80 строительных объектов, половина из которых является апартаментными комплексами. При этом, доля апартаментов на рынке всегда была незначительной. Например, в настоящее время доля апартаментов (по числу доступных объектов) составляет примерно 22%, однако они составляют половину рынка банкротств”, – отметила она.

Альтернативные договоры - ПДКП и договоры совместного инвестирования

Проблема, связанная с покупкой апартаментов, заключается в отсутствии гарантий для покупателей, если продажи осуществляются не по договору долевого участия, без открытия эскроу-счетов. Отсутствие статуса жилого помещения позволяет девелоперам продавать такое недвижимое имущество с использованием других форм договоров, таких как ПДКП (предварительный договор купли-продажи), договор совместного инвестирования и другие. Однако такие соглашения не регистрируются у российской регистрационной службы недвижимости, что означает, что покупатель не защищен от мошенничества и не может рассчитывать на возврат стоимости апартаментов через эскроу-счет.

При покупке апартаментов важно выяснить, кто и как строил данное помещение, каким образом происходила смена права собственности, существуют ли наследники или скрытые претенденты и прочее. Осуществление сделки следует проводить с максимальной безопасностью, например, через использование сейфовой ячейки или путем оформления аккредитива. В любом случае, излишняя осмотрительность и проделывание всех необходимых проверок никогда не бывают лишними.

Важно тщательно проверить технические характеристики приобретаемого помещения, проверить поэтажный план, паспорт БТИ и проектную документацию. Таким образом можно удостовериться, что приобретаемые апартаменты соответствуют тем, которые показывают покупателю.

Правовой статус так и не определён

Уже не первый год существуют дебаты на разных уровнях о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. Однако, пока апартаменты остаются формально нежилой недвижимостью, застройщики имеют возможность не строить необходимую социальную инфраструктуру, что существенно снижает качество жизни и увеличивает нагрузку на школы и детские сады в районе. Для апартаментов требуется разработка отдельной нормативной базы, которая бы определяла правила их строительства. Также необходимо вносить изменения в законодательство о банкротстве, чтобы обеспечить защиту покупателей апартаментов и предоставить им аналогичные права в случае банкротства застройщика. Это не только повысит доверие к апартаментам как инвестиционному продукту, но и обеспечит комфортные условия проживания для всех жителей. Тем самым будет создана более устойчивая среда для развития рынка недвижимости и повышения качества жизни в целом.

В заключение, развитие и урегулирование вопроса апартаментов – это важные шаги на пути к созданию современной и устойчивой городской среды. Принятие соответствующих нормативов и изменений в законодательстве обеспечит комфорт и качество жизни для всех жителей, а также стимулирует развитие инвестиционных проектов. Это позволит городам и районам стать привлекательными для жителей и инвесторов, способствуя их устойчивому развитию и процветанию.