Интерес к закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФ) стремительно растет

Россияне стали внимательнее относиться к сохранению своих сбережений, в связи с непростой и непредсказуемой финансовой обстановкой в мире. В такой ситуации ЗПИФы недвижимости представляют собой достойную альтернативу другим способам инвестирования, таким как депозиты. Под управлением ЗПИФов коммерческой недвижимости находится объем активов в 110 миллиардов рублей. За последний год он увеличился в два раза. Это очень привлекательный способ инвестирования, преимуществами которого является стабильность денежного потока и низкая волатильность активов.

ЗПИФ недвижимости – востребованный сегодня инструмент для коллективного инвестирования

По данным Parus Asset Management, за первые шесть месяцев 2023 года активы таких фондов стали больше на 32,6 миллиарда рублей, и достигли объема 276,2 миллиарда рублей. Любопытно, что больше половины прибыли получили неквалифицированные инвесторы – их активы выросли на 21,2 миллиарда и составили свыше ста миллиардов рублей. Рост мог бы быть больше, если бы не закрытие одного из фондов с 20 000 акционерами и объемом активов более пяти миллиардов рублей.

Структура инвестиций неквалифицированных инвесторов отличается от обще рыночной. Это связано, в первую очередь с существующими ограничениями на приобретенную в таких фондах недвижимость.

Растет доля складской недвижимости в ЗПИФ. Так, в конце 2022 года на складские помещения приходилось 71, 5 миллиарда рублей, сегодня эта сумма достигла уже свыше 87 миллиардов рублей. Однако с начала текущего года доля в структуре неликвидных ЗПИФов недвижимости снизилась с 76,9% до 76,2%. Доля торговой недвижимости снизилась за последние полгода почти на полтора процента и составляет сейчас 14,5%.

В ЗПИФах значительно выросла доля офисных площадей

Если в конце прошлого года активы таких фондов составляли 4,3 миллиарда рублей, то к концу полугодия они почти удвоились и составили 7,5 миллиарда рублей. Доля этого сегмента увеличилась на 2,2 процентных пункта, до 6,6%.

Последние годы выдались непростыми для всей экономики страны – сначала потрясение в виде пандемии коронавируса, затем в виде ухода многих иностранных компаний. Все это оказало большое влияние и на рынок недвижимости, особенно торговой и офисной. Сегодня российский бизнес восстанавливается, во многом за счет прихода новых компаний из дружественных страх, а также налаживания параллельного импорта.

Спрос на рынке коммерческой недвижимости неравномерный. Так, сегодня крайне сложно найти хорошее свободное офисное помещение в деловом районе столицы. Наибольшей популярностью пользуются центральные деловые районы, в частности, метро «Белорусская», «Москва-Сити» и другие. Преимущество отдается помещениям, в которых сделан чистовой ремонт.

Инвестиции в недвижимость с точки зрения инфляции

Менее десяти лет назад инвестиции в недвижимость были зарезервированы только для богатых инвесторов. Они стали намного доступнее в последнее время. Даже фонды, основанные крупными компаниями, доступны широкому кругу. Прошлогоднее решение Центрального банка снизить минимальный порог для входа в такие структуры с 300 000 до 100 000 рублей стало толчком, который привел к популяризации данной формы инвестирования.

В условиях санкций и изоляции фондовый и валютный рынки терпят высокую волатильность. Поэтому частные инвесторы проявляют все больший интерес к ЗПИФам недвижимости.

Кроме того, в 2023 году мы наблюдаем ускоренную инфляцию. Так, во втором квартале она составила 2,7%, а к концу июля – уже 4,4%. Аналитики уверены, что в дальнейшем данная динамика не изменится. Возможно, уже в четвертом квартале 2023 года инфляция поднимется до 5,5–6%.

Когда на рынке инфляция, неудержимо растут и цены, что приводит к фактическому обесцениваю сбережений. Это очень нежелательно для каждого человека. Вот в такие моменты сохранить и защитить свои деньги можно при помощи инвестиций в недвижимость. Ведь стоимость объектов недвижимости, как правило, увеличивается вместе с общим ростом цен. Высококачественные активы, связанные с коммерческой недвижимостью, обеспечивают стабильный денежный поток, а также помогают защитить сбережения от инфляции.

Интерес к таким инвестициям в недвижимость от года к году не только сохраняется, но и растет

Интерес к инвестициям в недвижимость вполне естественен, ведь еще не придумано более надежного инструмента для сохранения и приумножения сбережений.

Инвестировать в недвижимость в современных экономических реалиях – наилучший вариант. Во-первых, можно получать постоянный доход, сдавая помещения в аренду, а во-вторых, любой объект со временем растет в цене. Дивидендный доход составляет 8-9% годовых. А стоимость активов за последние пять лет выросла на 20%.

ЗПИФ приносят доходность гораздо больше, чем депозиты. За последние полгода финансовые организации не предлагали доходность по депозитам свыше 8%. К примеру, по двум закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости «Атриум» и «ТРЦ Перловский», общая сумма выплат акционерам составила 83,8 миллиона и 61,3 миллиона рублей. Если говорить о проценте доходности, то это 9,2% и 7,92%.

Доходность от сдачи в аренду растёт

По итогам второго квартала текущего года мы видим такую статистику по ЗПИФам: рост доходности с аренды увеличился с 6,7% до 8%.

При этом мы наблюдаем рост доходности на рынке недвижимости. Рассмотрим итоги первого полугодия: доходность торговой недвижимости составила от 4 до 9% годовых, офисной – от 6 до 9%, а складской – и вовсе от 9 до 12%. Недвижимость, как и в предыдущие годы, в 2023 году – лучший вариант для инвестирования.

Увеличение ставок

Регулятор действует жестко, Банк России резко повышает ключевую ставку – это очень непростые условия для инвестиционного бизнеса. Ситуация осложняется еще и тем, что по мнению экспертов, стоит ожидать большего повышения ключевой ставки. Однако полной остановки темпов роста неликвидных ЗПИФов недвижимости опасаться не стоит, вероятнее всего, он продолжится, просто станет медленнее.

Повышение ключевой ставки существенно не повлияет на динамику роста средств. Инвестиционный бизнес имеет такую особенность – способность перестраиваться в соответствии с действительными условиями. Таким образом, если ключевая ставка будет расти, инвесторы найду альтернативные варианты, которые позволят им сохранить не только средства, но и уровень доходности. Естественно, что если ключевая ставка значительно меняется, временно снижается и инвестиционная активность. Ведь и собственники, и потенциальные арендаторы или покупатели в таком случае предпочитают дождаться, когда ставка стабилизируется.

Рост ставок по-разному скажется на разных сегментах рынка. При инвестициях в офисную недвижимость существуют риски, поскольку, в отличие от других сегментов, здесь сложнее компенсировать потери за счет повышения стоимости аренды.

В сегодняшней ситуации самое лучшее решение – увеличение активности на рынке складской недвижимости. Ведь здесь неизменно наблюдается высокий спрос, а значит, и возможность безболезненно повышать арендную плату. Пока что спрос на высококачественные складские помещения превышает предложение. Уровень вакансии на Московских складах очень мал, а арендная ставка уже превысила 6000 рублей за 1 квадратный метр.

На сегодняшний день, по мнению аналитиков, наиболее перспективна складская и жилая недвижимость. Поэтому многие компании сегодня запускают розничные закрытые фонды для этих сегментов. По вопросам жилой недвижимости они взаимодействуют с федеральными застройщиками, а складские помещения в основном приобретаются с якорными арендаторами. Что касается жилой недвижимости, то здесь пока не стоит ожидать роста доходности. Это связано с тем, что при повышении ставки растет и стоимость ипотеки, что может отпугнуть потенциальных клиентов.

В современных реалиях особенно актуален вопрос сохранения сбережений. Многие эксперты сходятся во мнение, что сейчас выгоднее и безопаснее всего инвестировать именно в ЗПИФы недвижимости. Ведь такой ЗПИФ не только спасет средства от инфляции и роста цен, но и обеспечит инвесторам стабильный доход на долгие годы.