Помещения на 1 этажах всё чаще заменяют поход в торговый центр.

В 90-е – 00-е годы торговые центры по большей части строились на окраинах Москвы, в спальных районах, на МКАД и т.п. Стрит-ритейл при этом обычно ограничивался маленькими продуктовыми магазинами, бытовыми услугами и салонами красоты. Бары и кафе в основном располагались в помещениях в центре Москвы.
За прошедшие десятилетия ситуация со стрит-ритейлом и торговыми центрами в Москве стала существенно меняться. С каждым годом девелоперы всё чаще стали проектировать дома с максимальным наполнением 1 этажей инфраструктурой.

Тренд в стрит-ритейле в Москве

Коммерческих помещений на 1 этажах становится больше. Если раньше коммерческих помещений не только на 1 этажах, но и вообще в ЖК могло не быть совсем, то сейчас каждый застройщик старается максимально расширить инфраструктуру не только для повышения спроса на квартиры, но и просто следуя закону. Не менее 20-25% построенных площадей в ЖК должно быть нежилыми. Поэтому в новых жилых комплексах стало много паркингов, кладовых и т.п. За счёт роста количества метров нежилых помещений государство снижает нагрузку на транспорт, создаются рабочие места и условия для развлечений и траты денег, не отходя от места жительства. Одни из самых первых арендаторов помещений на 1 этажах – продуктовые ритейлеры, строительные магазины, дома быта, салоны красоты, пиво и частные детские сады. В зависимости от размера ЖК и наличия или отсутствия конкуренции большие помещения интересуют сразу операторов фитнес-центров. Но аренда под фитнес – более сложная история по сравнению с вышеперечисленными арендаторами. Помещение под фитнес должно обладать особыми характеристиками, такими как нагрузка на пол, высота потолков, приточно-вытяжная вентиляция, наличие необходимого количества выходов и т.д. В идеале помещение под фитнес должно ещё иметь панорамное остекление, а значит нагрузку на перекрытия уже сложнее найти, если изначально девелопером не было спроектировано помещение под фитнес.

Торговые центры наравне с помещениями стрит-ритейла также стали всё чаще проектироваться застройщиком в ЖК, если фасады жилого комплекса смотрят на центральные улицы или выходы из метро. Такой стрит-ритейл и помещения в ТЦ продаются обычно до завершения реализации жилого комплекса. Далее после формирования арендного бизнеса собственник или продаёт ГАБ (готовый арендный бизнес), или оставляет помещение со стабильным доходом как минимум до момента полной окупаемости, а в случае с новостройками и значительной капитализации.

По данным ГК «А101», 5% – 15% нежилых помещений может быть продано или сдано уже в течение проектных работ. 40 – 50% помещений реализуется на стадии строительства. Зачастую помещения на 1 этаже многоквартирного жилого дома приобретают покупатели квартир.

Общепит и развлечения становятся атрибутами в ЖК бизнес и премиум класса

Девелоперы всё чаще стараются повлиять на внутреннюю инфраструктуру ЖК, формируя определённый пул арендаторов, создавая изначально концепцию и привлекая подходящих под неё арендаторов. Так формируются модные мирки внутри жилых комплексов со своей атмосферой, которая заставляет жителей ЖК отказываться от привычных поездок на шопинг в крупные торговые центры на окраине Москвы. На начальном этапе формирование выборочного пула арендаторов всегда непростое дело, но в дальнейшем оно всегда окупается ростом ставок и притяжением дорогих арендаторов.

Конечно, концептуальное развитие на территории возможно только в случае управления коммерческой недвижимостью силами застройщика или с помощью привлечения профессиональной управляющей компании с полной передачей арендных отношений в доверительное управление. Поэтому и управляющих компаний в Москве становится всё больше.

Если у застройщика нет цели формирования строгой концепции аренды, он привлекает к продаже помещений или сдаче в аренду площадей в ЖК агентства коммерческой недвижимости, брокерские и консалтинговые компании, отдавая на аутсорсинг то, что у профессионалов рынка коммерческой недвижимости получается лучше.