Москва

Приём объекта в эксплуатацию

Прием и ввод в эксплуатацию объектов осуществляется в соответствии с действующими нормативными документами: Гражданским кодексом РФ, Постановлением Совета Министров СССР от 28.01.1981 г. №105 “О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов”, СНиП 3.01.04-87 “Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения”, и также иными региональными и местными нормативными актами органов власти..

Управляющая/эксплуатирующая компания может приступить к работе на объекте на разных этапах его готовности. Рассмотрим варианты:

Вариант 1

Если здание еще не спроектировано, а у собственника имеется только земельный участок под застройку, то собственник может выбрать один из двух путей. Во-первых, он может поручить создание концепции развития объекта и поиск арендаторов консалтинговой или управляющей компании, которая впоследствии займется управлением объекта, либо доверить эксплуатацию недвижимого имущества одной компании. Это гарантирует более надежную и оперативную эксплуатацию объекта. Арендатор, специализирующийся в области недвижимости, обладает опытом и экспертизой, необходимыми для эффективного управления и поддержания свойств в наилучшем состоянии. Кроме того, связь с одним арендатором позволяет облегчить процесс коммуникации и упростить осуществление операций.

Собственник объекта может привлечь одновременно несколько специализированных компаний-консультантов, что значительно расширяет кругозор и обеспечивает доступ к передовым практикам и инновациям. Каждая компания, специализирующаяся в определенной сфере, обладает уникальными знаниями и навыками, которые могут быть оптимально использованы в разных аспектах эксплуатации недвижимого имущества. Это способствует повышению качества работы и увеличению эффективности деятельности в целом. Кроме того, привлечение нескольких компаний-консультантов предоставляет возможность грамотно распределить риски и уменьшить их влияние на процесс эксплуатации. Если одна из компаний сталкивается с различными проблемами или неспособна выполнить необходимые функции, другие компании могут вмешаться и обеспечить непрерывность работы объекта.
Оба пути имеют свои преимущества и могут быть успешно использованы для обеспечения оптимальной эксплуатации и развития объекта.

Вариант 2

Наиболее часто собственники привлекают управляющую/эксплуатирующую компанию, когда строительство объекта уже идет или завершается. Принцип действия здесь тот же: чем раньше компания начнет работу на объекте, тем более эффективной будет последующая эксплуатация. Например, компания может рекомендовать оптимальные материалы для отделки или предусмотреть детали и оборудование, которые не были учтены на этапе проектирования, такие как специализированное сантехническое оборудование и помещения для слива и набора воды при уборке помещений.

Вариант 3

Управляющая/эксплуатирующая компания может быть привлечена к уже функционирующему объекту. В этом случае ее основными задачами являются ежедневное обслуживание объекта: администрирование, обеспечение технической эксплуатации, уборка помещений и территории, а также обеспечение безопасности. После заключения договора между собственником и компанией организуется процесс приема-передачи, включающий установление сроков передачи, назначение ответственных лиц за сдачу и приемку объекта, формирование комиссий экспертов и уведомление всех заинтересованных сторон. Перед началом работ собственник передает управляющей компании техническую документацию по объекту.

В заключение хочется отметить, что в любом из описанных вариантов взаимодействия с управляющей/эксплуатирующей компанией, важно соблюдать все нормативные требования и законодательство РФ, чтобы обеспечить эффективное функционирование объекта после его приемки в эксплуатацию.

Технический паспорт

Особого понимания заслуживает технический паспорт объекта (далее – техпаспорт).

Техпаспорт здания составляется в форме, удобной для пользования собственником, эксплуатирующей компанией и арендаторами. Он, как правило, включает следующие данные, необходимые для эксплуатации объекта:

Общие сведения об объекте:

– Полная информация о недвижимости, включая ее тип, размеры и целевое назначение.

– История объекта, включая дату постройки и основные факты о его развитии и модернизации.

Контакты участников проектирования и строительства:

– Имена, должности и контактные данные всех людей, связанных с проектированием и строительством объекта.

– Информация о компаниях и подрядчиках, участвовавших в проекте.

3. Задачи ухода, обслуживания и содержания:

– Подробное описание всех задач, необходимых для поддержания и обслуживания конструкций и оборудования на объекте.

– Уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели всех систем.

Сведения о расположении важнейших машин и помещений обслуживания:

– Полный перечень всех важнейших машин и помещений обслуживания на объекте, включая их точное расположение и количественные данные.

Перечень внутренних и наружных поверхностных конструкций:

– Описание всех внутренних и наружных поверхностных конструкций, включая материалы, используемые для их создания и спецификации.

Показатели внутреннего климата:

– Информация о внутреннем климате на объекте, включая температуру, влажность, уровень CO2 и другие соответствующие показатели.

– Уровни качества технического ухода и обслуживания для поддержания комфортных условий.

7. Плановые сроки эксплуатации:

– Подробный график плановой эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленных на этапе проекта.

Ежедневный журнал ремонта и мониторинг ресурсов:

– Ведение ежедневного журнала ремонта и отслеживание расхода материально-технических ресурсов, необходимых для ремонта и обслуживания объекта.

Пересмотр данных при капитальном ремонте:

– Обновление данных в техническом паспорте при проведении капитального ремонта объекта, аналогично процедуре при строительстве нового объекта.

Информация о коммунальных службах и обслуживающих предприятиях:

– Уведомление управляющего о действующих договорах с предприятиями коммунального хозяйства, а также с предприятиями, обслуживающими телефоны, радио, телевидение и охранную сигнализацию.

Передача документации и договоров:

– Передача управляющему бухгалтерской и нормативно-правовой документации, а также действующих договоров аренды.

Подробное описание объекта при передаче-приеме:

– Полная информация о здании, включая год постройки, группу капитальности, архитектурный облик, конструктивные схемы и характеристики.

– Регистрационный и строительный адрес, а также общая, арендная и полезная площадь.

– Описание свойств строительных конструкций и инженерного оборудования.

– Оценка состояния помещений общего пользования и уровня комфортности.

Характеристики земельного участка:

– Подробное описание состояния земельного участка, включая освещенность, общую и уборочную площадь, геологические и гидрогеологические особенности.

– Информация о местах хранения и сбора мусора.

14. Состояние коммуникаций и подъездных путей:

– Оценка состояния коммуникаций и подъездных путей, а также использования знаковой информации.

Особенности световой и акустической среды:

– Оценка световой и акустической среды в помещениях.

Безопасность и охрана:

– Организация охраны, правил техники безопасности и противопожарной безопасности, включая эвакуационные пути в здании и на дворовой территории.

На что обратить особое внимание при приёмке здания в эксплуатацию?

Особое внимание представители эксплуатирующей компании, участвующие в приемке объекта, должны обратить на:

– надежность стыков элементов инженерного оборудования;

– наличие доступа к наиболее уязвимым участкам конструкций и оборудования для осмотра и производства ремонта;

– эффективность действия дренажных систем, внутридворовых водостоков, качество благоустройства территории;

– наличие исполнительной документации.

Обращается внимание на возможное наличие внешних инженерных сетей на участке застройки, от которых здания и сооружения должны быть удалены на определенное расстояние:

– Для водопровода и напорной канализации – не менее 9 метров.

– Для самотечной канализации и дренажа – не менее 3 метров.

– Для газопроводов низкого давления – не менее 2 метров.

– Для газопроводов высокого давления – от 7 до 10 метров.

– Для силовых кабелей всех напряжений – не менее 0,6 метров.

На что обратить особое внимание при приёмке здания в эксплуатацию?

Особое внимание представители эксплуатирующей компании, участвующие в приемке объекта, должны обратить на:

– надежность стыков элементов инженерного оборудования;

– наличие исполнительной документации.

– Для водопровода и напорной канализации – не менее 9 метров.

– Для самотечной канализации и дренажа – не менее 3 метров.

– Для газопроводов низкого давления – не менее 2 метров.

– Для газопроводов высокого давления – от 7 до 10 метров.

– Для силовых кабелей всех напряжений – не менее 0,6 метров.

Инвентаризация

При проведении технического освидетельствования объекта осматриваются подземные и надземные конструкции здания. Также осуществляется инвентаризация помещений и оборудования, заполняются инвентаризационные и дефектные ведомости, в которых указываются характеристики неисправностей.

Инвентаризационная ведомость содержит информацию о технических характеристиках помещений, а также о фактическом использовании и пользователях. Отдельно составляется ведомость по смежному земельному участку для точной информации и отражает основные характеристики данной территории. В ней указывается площадь участка, а также его уборочная площадь, что является неотъемлемой частью приведения участка в порядок и поддержания его эстетического вида. Дополнительно в ведомости приводится информация об имеющихся улучшениях, которые являются неотъемлемой частью комфортного и функционального использования участка.

Особое внимание уделяется состоянию зеленых насаждений, так как они играют важную роль в формировании общего визуального облика участка и его окружения. В ведомости содержатся данные о состоянии зеленых насаждений, их виде, общем количестве и оценке их текущего состояния. Все эти сведения позволяют осуществлять контроль и поддерживать оптимальные условия использования прилегающего земельного участка.

Дефектная ведомость по сантехническому и электротехническому оборудованию содержит перечень оборудования, его нормативное и фактическое количество, а также место установки.

предварительное заключение с оценкой физического износа элементов конструкций

По итогам работы составляется предварительное заключение с оценкой физического износа элементов конструкций и всего здания в целом. Оценка состояния здания основывается на проценте физического износа и классифицируется по пяти группам.

– хорошее состояние: Dph = 0-20%;

– удовлетворительное состояние: Dph = 21-40%;

– неудовлетворительное состояние: Dph =41-60%;

– ветхое состояние: Dph = 61-80%;

– негодное состояние: Dph >80 %.

Заключение относительно технического и финансового состояния объекта

В заключении относительно технического состояния объекта приводятся все аргументы, объясняющие дефекты конструкций, а также предложения по более детальному исследованию состояния грунта, конструкций и всего сооружения, дополнительному изучению оценочных параметров объекта и предварительным рекомендациям по усилению конструкций, методам ремонта и другим мерам для устранения неполадок.

Заключение относительно финансового потенциала и положения объекта основывается на анализе финансовой отчетности и беседах с представителями заказчика.

В анализе должны быть учтены за последние три года доходы от аренды, прочие доходы, операционные расходы, а также сумма налога на имущество, страховые взносы, плата за землю или земельный налог, размер коммунальных платежей. Также должны быть предоставлены данные о восстановительной стоимости (балансовой стоимости) основных фондов и рыночной стоимости объекта (если имеется оценка), а также приведены ставки амортизационных отчислений.

В анализе должна быть характеристика арендаторов, определение условий и сроков аренды;

– планируемый бюджет на капитальные вложения;

– кредитные обязательства: первоначальная сумма кредита, условия и сроки погашения, текущий остаток.

При приемке и передаче объекта также анализируется состояние текущего управления объектом, включая:

– реализацию ранее примененных элементов стратегии управления;

– процедуры взаимодействия с собственником, арендаторами (пользователями) и персоналом;

– штатное расписание, должностные инструкции и оценка эффективности управления персоналом, задействованным в поддержании здания.

В случае строительства нового объекта приемочная комиссия проверяет соответствие параметров объекта требованиям проектной, нормативной и градостроительной

документации, о чем подписывается соответствующий акт. В этом случае после подписания акта приема-передачи объекта собственник или эксплуатирующая компания:

– получает разрешение органов Государственного архитектурно-строительного надзора на ввод объекта в эксплуатацию;

– регистрирует объект в органах архитектуры для включения в реестр построенных объектов на территории данного района (города);

– представляет в органы государственной статистики отчет о вводе в действие объекта, основных фондов и об использовании капитальных вложений;

– получает в органах технической инвентаризации технический паспорт объекта;

– регистрирует права на объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

После подписания акта приема-передачи нового объекта эксплуатирующая компания проводит послестроительную уборку и обеспечивает заезд всех арендаторов. Все технические вопросы на этом этапе решает эксплуатирующая компания. Монтаж телекоммуникационных сетей, освещение, теплоснабжение, т.е. все необходимое для удовлетворения нужд арендаторов и обеспечения их жизнедеятельности на объекте.

Сервис-план эксплуатационной компании отражает те услуги, которые она предлагает собственнику. Исходя из этого плана, составляется проект эксплуатации. Проект включает в себя ряд документов, перечисленных ниже.

Договор эксплуатации – важный документ, в котором должны быть четко оговорены обязательства, которые принимают на себя обе стороны. В этом договоре обязательно указывается площадь здания, его адрес, этажность, кадастровый номер и документы, подтверждающие право собственности на объект (договор, свидетельство о государственной регистрации). Если эти данные отсутствуют, договор может быть признан недействительным.
Сервисные планы – включают в себя различные аспекты обслуживания, такие как клининг (Приложение 4), техническое обслуживание (Приложение 3), обеспечение безопасности на объекте (Приложение 5) и администрирование (Приложение 6)3. Перечень документов, которые собственник передает эксплуатационной компании (Приложение 2).
Перечень технических характеристик объекта. Включает в себя технический паспорт и описание инженерных систем. Основой для технического паспорта является документ из проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), где подробно описаны все элементы здания, проведенные работы, их периодичность, отчеты и анализ причин ремонтов, а также использование расходных материалов. Кроме того, в это включены дефектные ведомости.
Перечень полномочий, предоставляемых заказчиком исполнителю.

1. Схема расстановки персонала и штат объекта (Приложение 8).
2. Вводный расчет себестоимости услуг по объекту (Приложения 17, 18, 19).
3. Организационная структура службы администрирования (Приложение 9).